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1. 新一线城市好位置公寓能买吗？
2. 现在可以投资一线城市的公寓吗？你觉得怎么样？

新一线城市好位置公寓能买吗？

公寓虽然物业费和水电费比住宅高，不能落户，没有学区名额，但是因为位置好，装修好，物业服务好，面积小总价低，还是受到很多人的喜欢，尤其是年轻比较喜欢。

那能否在新一线城市购买公寓呢？我认为以下几种情况可以购买。

1、城市核心商务区里的公寓可以买。每一个大型城市的核心商务区都会有大量的写字楼，当然也就会有大量的办公一族，人越多，想在附近租房买房的需求就越大，附近的房子就越受欢迎。买了房以后不管是出租还是出售就相对比较容易，也有升值的潜力。

2、城市住宅限购且住宅价格很高的情况下可以买。因为受限购政策影响买不了住宅的，或者是有购房资格却没有那么多钱买住宅的，但又迫切希望拥有自己的房子的人群，总价不高面积较小的公寓房就成为过渡的最佳选择。

3、商务核心区附近住宅项目少且住宅价格很高的情况下可以购买。大城市，尤其是对人才吸引力很大的一线、准一线城市，交通拥堵是常态，人们每天花在上下班路上的时间很长，一些经济条件不错又不想每天浪费时间在路上的年轻人就愿意选择住在公司附近，小面积的公寓就成为首选。

公寓房除了作为暂时性的过渡用，作为投资也是其很重要的一个功能。所以一定要买商务区附近且交通方便地段的公寓，自己不住了出租出售也比较容易。

公寓一般是40年产权，且好多的公寓是商业水电，且物业费还相当的高，你的补充里提到西安，西安限购升级后公寓还占“房票”，介于多方面因素，个人不建议购买公寓。

以下从几个方面详细分析一下：

好多人购买公寓是为了投资，而投资公寓主要是通过租金来实现回报。可是如今市场上出现了好多的长租公寓以及大批的回迁房入市，势必会使得市场出现房东多余租客数量的情况，即租方市场，所以租金会出现一定下降。

要是想通过升值来获得回报，那是比较的困难，不如买优质住宅稳健。因为公寓看似会升值，可是真正成交价的话，税收能占到15%以上，所以靠升值来获得丰厚回报是比较困难。

还有一部分朋友购买公寓是为了自住，或是为了暂时的过度才购买公寓。公寓一般梯户比很高，几梯10几户或者几十户的情况很正常，舒适型不高。并且公寓的水电费和物业费会比住宅高出很多。所以，自住的话也不建议购买！

近年来西安房地产市场相当火爆，连续40来月保持上涨，所以限购政策不断升级，随之公寓也纳入限购升级的类型中，购买公寓会占用个人购房资格。如果作为刚需置业选择公寓的话，以后置换成本就会增加。

可以购买。你问题的好位置是满足的。然后公寓购买是出租不是自住。

还有就是需要考虑到以下3个方面：

1、你对购买公寓周边配套及日后的规划相当有信心；

2、你对房价及租金的投入产出比有信心，可以简单做个ROI测算；

3、你能长期持有，短期内不出手，因为转手税费太高啦；

购买这类公寓性房屋，还是要三思！

至少首套房刚需购房用户不建议购买。

第一，看价格。通过投资回报率计算，摒弃价格虚高的公寓物业。

第二，看地段。城市核心、交通便利（尤其轨道交通）、周边有高端人群聚集或产业支撑的公寓会相对安全。

第三，看供应。大家都懂价格受供求关系的影响，如果区域内同质化产品较多，一定会影响租金收益。

第四，看产品。产品要选那些有特色的，稀缺的，或者有一些独家***的公寓。

记住一个原则，公寓是拿来长期持有，而不是拿来转让的，为什么这么说，那是因为你不知道转让费有好高？（网上有，各人查）

另外，一套公寓是否值得买，还要看一个比例，比方说一套100万的公寓，一般是按照15年的通用法则来计算，也就是说每个月的月租金能达到5555，这样的公寓你才能入手，如果不能就别买。

作为买过公寓，卖过公寓的人，先说结论：新一线城市好位置的公寓当然值得买，因为公寓更适合当成是一种长期的资产投资和更加多元的资产配置。所以对产品的要求会更高，对买公寓的人的要求也更高。

乱买公寓容易掉坑里，切记。具备以下三种条件的公寓，可以重点考虑：

什么叫核心***？我给大家列几个参考条件，能符合这些参考条件的，公寓都不会差。

楼下就是地铁站，最好还是两条以上地铁交汇那种。如果还有高铁站和机场加持，那就更完美了。

楼下就有大型商场，最好还是比较中高端那种。如果商场连成片，那就更完美了。

旁边就是写字楼，最好还是一大片写字楼那种。如果码农成片、金融科技金领成群，那就更完美了。

旁边就是学校，最好还是省一级小学和中学那种。如果连着有好几所，那就更完美了。

现在可以投资一线城市的公寓吗？你觉得怎么样？

这个不好说，看投资方向，那公寓来单纯出租的相对来说是少数，都是以后期脱手为主，这就得看公寓所在的位置以及周边发展了，一般现房公寓，周边商圈是否规划或成熟都是比较容易观察的，如果是成熟的商圈，那后期脱手是比较困难的，升值空间也比较有限，如果后期有相应规划，也得注意，这只是规划，如果是已经落实的，那么就可以参考周边已落实的项目是否对公寓升值有较大影响，比较大的影响：交通，比如轻轨，高铁，地铁等，商圈：大型商场，写字楼，办公片区等等。如果对于整体升值有利，就可以选择购买公寓，或者***的住宅，就得看清楚所在住宅城市的发展趋势以及***动态了

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近两年，受政策等因素影响，公寓成为商业地产投资的新宠，不少海外投资者都将目光投向了公寓市场。因总价和使用属性相类似，公寓与小户型住宅难免被拿出来做比较，那么，公寓和住宅到底有哪些区别呢?

公寓与住宅对比

1、不受地域限制、不限购、不限贷

在公寓方面最大的优点是‘不受地域限制、不限购、不限贷’，对于‘无名额、三套房买家’来说，投资公寓无疑是一个很好的选择。

在住宅方面，为遏制外地人在渝炒房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人即“三无人员”，自2017年1月14日起，在重庆市主城范围内购买首套及以上普通住房，需缴纳个人住房房产税，计税税率为0.5%。

2、投资回报率明显高于住宅

通用的年投资回报率的公式为：年租金÷（房价×面积）×100%

从2015年长租公寓兴起开始，便在全国一、二线主要城市掀起了大范围的租房改造工程，房地产企业、风投机构等纷纷加入其中，准备瓜分这块巨大的蛋糕，但从2018年下半年开始，杭州鼎家、上海寓见等多家长租公寓出现资金断裂和跑路的情况。引发了大众对长租公寓市场发展前景的担忧。

房地产投资规模大 住宅投资占六成以上

据国家统计局公布的最新数据显示，截止至2018年11月，我国房地产累计投资11万亿元，同比增长9.7%。其中用于房地产投资的金额为7.8万亿元，同比增长13.6%。从2018年前11个月全国住宅新开工面积来看，增长速度较快。2011-2017年，我国房地产住宅新开工面积处于波动增长趋势。从2015年至今，每年新开工面积开始呈现增长的势态。截止至2018年11月份，我国房地产住宅新开工面积为13.85亿平方米，同比增长19.3%。

从房地产投资额流向来看，开发住宅投资占大头。2017年，房地产开发企业***投资总额65.66万亿元，其中开发企业自开始建设至本年底累计完成投资额47.91万亿元。本年完成的投资额为10.98万亿元。用于房地产开发住宅投资额为7.51万亿元，占比为66.05%；其次为房地产开发商业营业用房投资，占比为13.72%。

政策扶植力度大 长租公寓发展前景可观

当前，我国长租公寓市场主要分成高端市场、中端市场和低端市场三大类。在长租公寓市场布局的企业中，布局高端市场的企业较少，且主要集中在北京、上海等一线城市。然而大多数企业布局在低端市场，其占比超50%。据统计，近几年我国租客呈现低年龄的趋势，85%以上的租客为90后，其经济实力相对较弱。庞大的市场需要，为长租公寓的低端市场发展提供了足够量的客源。

从物业所有权来看，一、二线城市的归属各不一。一类是以上海为代表的长租公寓企业主要是地方国企主导型，地方国企拥有大量闲置的土地和物业，预计到2022年，上海72%的长租公寓将为地方国企所有；另一类的长租公寓项目是以杭州为代表的开发商主导型。据统计，截止至2018年上半年，入驻杭州长租公寓市场的主要品牌数量达20多个，开业项目超过110个，能为租客提供的房间数量大约在24000套。并且，预计未来能向租赁市场提供150万平方米的租赁住宅。到2022年，77%的物业所有权将会由开放商主导。

谢邀。这是一个老生常谈的问题。在中国目前阶段，房地产投资可以说是一二线城市（笔者特质一二线）少有可以保值的投资之一（笔者不是说增值，是资产的保值）。所谓物以稀为贵，特别是一线城市的房地产，中心城区的住宅也好，商业地产也罢，都是一种稀缺的***。

再说说一线城市的公寓产品。以广州为例（笔者长居的城市），自从2016年提供以来，广州市内的公寓只能以“公司”的名义的购买，对于投资标的物的流通性来说，是负面的影响，这也是目前广州很多公寓市场“有价无市”的主要原因之一。

其一，自身市场的需求。虽然广州限制了流通，但不代表没有了市场需求，从本广州自身的需求而言，公寓产品还是可以长租或者用来商用办公等。以笔者自身为例，今年年初笔者身边几个创业的朋友也在考虑出手购买公寓，原因有几个，第一，公寓可以商用办公，以商业***的形式，以贷换租，其实从租金角度来说，对部分创业者的压力不会很大，而且随着广州的办公楼的租金不断攀升，自购办公室也成了很多创业者或者企业主的选择。

其二，一定要选择一线城市的中心区域以及周边区域。如果是选择公寓产品，无比在核心区域或者尽量靠近地铁等交通，抛开办公商用的便利性，在未来公寓产品将是年轻人“00后05后”新生代青睐的租住主体。为什么笔者这么认为，因为在大城市核心城区，除了CBD的新建外，其他多数是“老破小”，如果年轻人出来居住，是选择全新的公寓还是“老破小”？答案不言而喻。况且，目前大多数一线城市的公寓都是复式户型，对年轻人对个人空间的私密性要求更是一个很好的吸引力。

其三，看清楚产权时间再下手。公寓产品一般是40年产权，但很多一线城市的地块，并不是给足购买者40年，而且大多数甚至是20多年产权，因此在购买的时候，务必看清楚这点。